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出租时未取得建设工程规划许可证 《商铺租赁合同》是否有效?
    
发布时间: 2018-09-06 05:00:00      来源:阳江法院网   
 
    租用未取得建设工程规划许可证的房屋时,因租金交付问题发生纠纷。当事双方签订的《商铺租赁合同》是否有效,拖欠租金是否要付清?
       
    案情回放
    ■ 一审判决
    合同有效且需支付租金
    2015年,张某与某公司签订《商铺租赁合同》,约定某公司将涉案商铺出租给张某使用,租赁期限为两年,同时约定租金数额和交付方式。在签订《商铺租赁合同》后,某公司将商铺交付给张某使用,但张某在交付一个月租金后就没有再交付租金,某公司遂向一审法院提起诉讼,请求张某支付尚欠的租金。
    在案件审理过程中,法院经向相关部门查询,得知涉案商铺未取得建设工程规划许可证。一审法院经审理认为,张某与某公司签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示,合法有效,一审法院判决张某按照《商铺租赁合同》的约定向某公司支付尚欠的租金。
    张某不服一审判决,向市中级人民法院提起上诉。
   
    ■ 二审判决
    合同无效但租金应付清
    市中院经审理认为,虽然张某与某公司经协商一致自愿签订了《商铺租赁合同》,但由于涉案商铺属于未取得建设工程规划许可证建设的房屋,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定,某公司未能提供证据证明其出租的商铺在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设,故张某与某公司签订的《商铺租赁合同》无效。虽然该《商铺租赁合同》无效,但张某确占有使用涉案商铺,应支付房屋占有使用费给某公司。因此,市中院判决维持张某向某公司支付房屋占有使用费的判项。
   
   
    法官说法
    未取得许可证房屋租赁合同无效
    办案法官指出,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前,取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。因此,即使房屋租赁合同是双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上签订的,但如果在一审辩论终结前,出租的房屋未取得建设工程规划许可证或者未经主管部门批准建设的,该房屋租赁合同也因违反了法律禁止性规定而无效。
    虽然房屋租赁合同无效,但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款也规定:房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持,故承租方仍应参照合同约定的标准,支付房屋占有使用费给出租方。
    在生活中,若涉及当事人请求赔偿因合同无效受到的损失应否予以支持的问题,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》亦作出了明确规定。该解释第五条第二款规定:当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
    《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定:承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
    第十三条规定:承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。
    第十四条规定:承租人经出租人同意扩建,但双方对扩建费用的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:一、办理合法建设手续的,扩建造价费用由出租人负担;二、未办理合法建设手续的,扩建造价费用由双方按照过错分担。
    对于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的适用范围,该解释第一条已明确规定:本解释所称城镇房屋,是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件,可以参照本解释处理。但法律另有规定的,适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用房产生的纠纷案件,不适用本解释。
    撰稿人:莫怡华 刘小婷

 

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